Calcolatore Mutuo - Rata Mensile, TAEG e LTV

Calcola la rata mensile, il TAEG e il Loan-to-Value del tuo mutuo immobiliare. Formula ammortamento francese conforme CCD2 (D.Lgs. 212/2025).

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Domande frequenti

Cos'è il LTV di un mutuo immobiliare?

Il LTV (Loan-to-Value) è il rapporto percentuale tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Ad esempio, un mutuo da 160.000 € su un immobile da 200.000 € ha un LTV dell'80%. Le banche di norma finanziano fino all'80% del valore periziato; sopra l'80% richiedono garanzie aggiuntive come il Fondo di Garanzia Prima Casa. Un LTV più basso significa condizioni migliori per il mutuatario.

Qual è la differenza tra TAN e TAEG nel mutuo?

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) misura solo il costo degli interessi sul capitale finanziato. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) include anche tutte le spese obbligatorie del mutuo: spese di istruttoria, perizia, polizza assicurativa obbligatoria, imposta sostitutiva. La direttiva CCD2 (D.Lgs. 212/2025) obbliga le banche a comunicare entrambi in modo trasparente su ogni offerta.

Come funziona l'ammortamento francese del mutuo?

Con l'ammortamento francese (il più diffuso in Italia), la rata mensile è costante per tutta la durata del mutuo. Nelle prime rate la quota interessi è preponderante rispetto alla quota capitale, poi la proporzione si inverte gradualmente. La formula è: rata = P × i / (1 − (1+i)^−n), dove P è l'importo, i = TAN/12 e n è il numero di mesi.

Qual è la differenza tra mutuo a tasso fisso e variabile?

Il mutuo a tasso fisso mantiene il TAN invariato per tutta la durata: la rata è prevedibile ma il tasso è solitamente più alto all'inizio. Il mutuo a tasso variabile (indicizzato all'Euribor) parte da un tasso inferiore ma può oscillare nel tempo, aumentando o riducendo la rata mensile. Questo calcolatore simula il caso a tasso fisso con rata costante; per il variabile il risultato è indicativo dello scenario iniziale.

Il calcolo TAEG del mutuo è preciso?

Il calcolo è matematicamente corretto: usa il metodo Newton-Raphson (tolleranza 1e-7) secondo l'Allegato 5C Circ. 217/2012 di Banca d'Italia, aggiornato per il recepimento CCD2. I risultati sono indicativi: il TAEG dell'offerta bancaria finale dipende da polizze e oneri specifici non inseriti qui. Fai sempre riferimento al Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) per confronti vincolanti.

Posso usare questo calcolatore per il mutuo prima casa?

Sì, il calcolatore è adatto sia per la prima casa sia per investimenti immobiliari. Per la prima casa ricorda il Fondo di Garanzia Consap (mutui fino all'80% del valore periziato con LTV fino al 100% per under 36), le detrazioni degli interessi passivi (19% su un massimo di 4.000 € annui per abitazione principale) e le agevolazioni sull'imposta sostitutiva (0,25% invece del 2%). Consulta un broker ipotecario o un consulente finanziario per un piano personalizzato.

Come si usa

Inserisci l'importo del mutuo
Indica la somma che intendi finanziare, ad esempio 200.000 €. Il calcolatore userà questo valore per determinare la rata mensile con piano di ammortamento francese.
Inserisci il valore dell'immobile
Indica il prezzo di acquisto o il valore di perizia dell'immobile. Questo valore è necessario per calcolare il Loan-to-Value (LTV%), che le banche usano per valutare il rischio del mutuo.
Imposta TAN e durata
Inserisci il Tasso Annuo Nominale (TAN) offerto dalla banca e la durata in mesi (es. 240 mesi = 20 anni, 360 mesi = 30 anni).
Aggiungi eventuali spese
Se il contratto prevede spese di istruttoria o oneri iniziali, inseriscili per ottenere un TAEG preciso secondo la direttiva CCD2.
Leggi i risultati
Ottieni rata mensile, TAEG (costo reale del mutuo), LTV%, totale da restituire e interessi complessivi. Confronta con altre offerte usando il TAEG come indicatore unico.

Come funziona il calcolatore mutuo con TAEG e LTV

Il calcolatore di mutuo stima in pochi secondi la rata mensile, il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) e il Loan-to-Value (LTV) del finanziamento immobiliare. Utilizza la metodologia dell'Allegato 5C della Circolare 217/2012 di Banca d'Italia, aggiornata per il recepimento della direttiva CCD2 (D.Lgs. 212/2025 in vigore dal 10/1/2026).

La rata mensile è calcolata con il piano di ammortamento francese (annuità costanti): il mutuatario paga sempre la stessa somma ogni mese, composta da una quota interessi inizialmente alta e una quota capitale che cresce progressivamente. Questo metodo è il più diffuso in Italia per mutui ipotecari, sia a tasso fisso sia a tasso variabile.

Il TAEG incorpora, oltre agli interessi, tutte le spese obbligatorie del contratto di mutuo: spese di istruttoria, perizia, polizza incendio obbligatoria, imposta sostitutiva. Questo rende il TAEG lo strumento corretto per confrontare offerte di banche diverse, non il TAN. La CCD2 obbliga ogni istituto a comunicare il TAEG sia sul contratto sia nella pubblicità.

Il LTV (Loan-to-Value) è il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile. Le banche finanziano generalmente fino all'80% del valore periziato; un LTV superiore richiede garanzie aggiuntive come il Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap). Un LTV inferiore al 60% consente spesso l'accesso ai tassi più vantaggiosi.

Tutti i calcoli avvengono nel browser: nessun dato personale viene inviato a server esterni. Lo strumento ha scopo informativo; per offerte vincolanti fai sempre riferimento al Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES) fornito dalla banca e consulta un consulente creditizio abilitato.

Esempio pratico: mutuo 200.000 € a 3% TAN per 240 mesi

Importo: 200.000 €, Valore immobile: 300.000 €, TAN: 3%, Durata: 240 mesi (20 anni), Spese: 0 €
LTV = 200.000 / 300.000 × 100 = 66,67% (finanziamento inferiore all'80% - condizioni standard)
Tasso mensile i = 3% / 12 = 0,25%
Rata = 200.000 × 0,0025 / (1 − (1,0025)^−240) ≈ 1.109,12 €/mese
Totale da restituire = 1.109,12 × 240 ≈ 266.189 €
Totale interessi ≈ 66.189 € | TAEG (senza spese) ≈ 3,04%

Rata mensile1.109,12 €

Glossario

TAN: Tasso Annuo Nominale: misura solo il costo degli interessi sul capitale finanziato, senza includere le spese accessorie del mutuo.
TAEG: Tasso Annuo Effettivo Globale: include tutti i costi obbligatori del mutuo (interessi, istruttoria, perizia, assicurazione). È l'indicatore prescritto dalla direttiva CCD2 per confrontare offerte diverse.
LTV: Loan-to-Value: rapporto percentuale tra importo del mutuo e valore dell'immobile. Un LTV dell'80% significa che la banca finanzia l'80% e il mutuatario apporta il 20% di anticipo.
Ammortamento francese: Piano di rimborso a rata costante: la rata rimane uguale per tutta la durata; la quota interessi è preponderante all'inizio e decresce nel tempo, mentre la quota capitale cresce.
PIES: Prospetto Informativo Europeo Standardizzato: documento precontrattuale obbligatorio che le banche devono fornire prima della firma, contenente TAN, TAEG, piano di rimborso e condizioni di recesso.
CCD2: Direttiva UE 2023/2225 sul credito al consumo, recepita in Italia con D.Lgs. 212/2025. Rafforza la trasparenza del credito, inclusi mutui immobiliari: obbligo di TAEG in pubblicità e contratti.
Istruttoria: Spesa una-tantum che la banca addebita per analizzare la pratica di mutuo, verificare il merito creditizio e periziare l'immobile. Entra nel calcolo del TAEG.

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