Calcolatore Cap Rate, ROI e Cash-on-Cash Return Immobiliare
Analizza la redditività del tuo investimento immobiliare calcolando Cap Rate, ROI e Cash-on-Cash Return. Inserisci NOI, valore di mercato, equity e cash flow.
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Domande frequenti
Cos'è il Cap Rate di un immobile?
Il Cap Rate (Capitalization Rate) è il rapporto tra il Reddito Operativo Netto (NOI) annuo e il valore di mercato dell'immobile, espresso in percentuale. Misura la redditività di un immobile indipendentemente dalla struttura finanziaria (mutuo o acquisto cash). In Italia i Cap Rate variano tipicamente tra il 3% e il 7% a seconda della città e della tipologia immobiliare.
Qual è la differenza tra Cap Rate, ROI e Cash-on-Cash Return?
Il Cap Rate (NOI/valore) misura la redditività intrinseca dell'immobile, senza considerare la leva finanziaria. Il ROI (NOI/investimento totale) include il costo totale dell'immobile come base. Il Cash-on-Cash Return (cash flow netto/equity) è l'indicatore più rilevante per chi usa il mutuo: misura quanto rende il capitale proprio effettivamente investito, tenendo conto dell'impatto delle rate.
Cosa include il NOI (Reddito Operativo Netto)?
Il NOI è il reddito da locazione annuo lordo meno tutti i costi operativi diretti: IMU (se dovuta), assicurazione fabbricato, manutenzione ordinaria (tipicamente 1-2% del valore), spese condominiali a carico del proprietario, costi di gestione, sfitto stimato. Il NOI NON include le rate del mutuo né le imposte sul reddito da locazione.
Un Cap Rate alto è sempre migliore?
Non necessariamente. Un Cap Rate alto può indicare un'ottima redditività, ma spesso riflette un rischio più elevato: immobile in zona periferica con alto rischio di sfitto, condizioni precarie, o difficoltà di liquidità. Gli immobili in zone prime delle grandi città (Roma, Milano) hanno Cap Rate bassi (2-4%) ma elevata liquidità e rivalutazione attesa. Il Cap Rate va sempre contestualizzato al profilo di rischio dell'investitore.
Come si calcola l'equity investita in un acquisto immobiliare?
L'equity è il totale del capitale proprio sborsato: acconto iniziale (es. 20% del prezzo per un LTV 80%) + spese notarili (1-2%) + imposte di registro o IVA (a seconda del venditore e della tipologia) + agenzia immobiliare (2-3%) + costi di ristrutturazione pagati di tasca propria. Un calcolo accurato dell'equity è fondamentale per ottenere un Cash-on-Cash Return realistico.
Come si usa
- Inserisci il NOI annuo
Il Reddito Operativo Netto (NOI) è il canone d'affitto annuale totale meno i costi operativi (IMU, manutenzione, assicurazione, gestione), ma prima del rimborso del mutuo.
- Inserisci il valore di mercato
Indica il valore corrente di mercato dell'immobile (non il prezzo di acquisto originale). Questo valore è la base per il calcolo del Cap Rate.
- Specifica l'equity investita
L'equity è il capitale proprio che hai investito: acconto iniziale + spese notarili + imposte di acquisto + eventuali lavori di ristrutturazione finanziati di tasca propria.
- Inserisci il cash flow netto
Il cash flow netto è quanto rimane ogni anno dopo aver pagato tutte le spese operative E le rate del mutuo. Può essere negativo se le rate superano i canoni.
- Leggi i risultati
Ottieni Cap Rate, Cash-on-Cash Return e ROI. Confronta il Cap Rate con i tassi di mercato locali (tipicamente 3–7% in Italia) per valutare l'attrattività dell'investimento.
Come analizzare la redditività di un investimento immobiliare
L'analisi di un investimento immobiliare richiede tre metriche complementari: Cap Rate, ROI e Cash-on-Cash Return. Ognuna risponde a una domanda diversa: quanto rende l'immobile di per sé? Quanto rende rispetto all'investimento totale? Quanto sta rendendo il capitale che ho effettivamente sborsato?
Il Cap Rate (Capitalization Rate) è il punto di partenza: misura la redditività intrinseca dell'immobile rapportando il Reddito Operativo Netto (NOI) al valore di mercato corrente. È indipendente dalla struttura finanziaria - che tu abbia pagato cash o con mutuo non cambia il Cap Rate. Per questo è usato dagli investitori istituzionali per confrontare immobili in mercati diversi.
Il Cash-on-Cash Return è l'indicatore più rilevante per chi usa la leva finanziaria (mutuo): confronta il cash flow netto annuo (dopo le rate del mutuo) con il capitale proprio investito. Una proprietà con CoC del 10% significa che stai ottenendo 10 euro di cassa per ogni 100 euro di equity che hai messo. La leva finanziaria amplifica sia i guadagni sia le perdite.
Tutti i calcoli avvengono nel browser, senza inviare dati a server esterni. I risultati sono indicativi per fini informativi - le decisioni di investimento immobiliare richiedono sempre un'analisi approfondita che consideri anche la rivalutazione attesa del capitale, la fiscalità (cedolare secca vs IRPEF), la liquidità dell'immobile e il profilo di rischio personale. Consulta un consulente finanziario o un commercialista per decisioni di portafoglio.
Esempio pratico: bilocale a reddito - NOI 15.000 €, valore 300.000 €
- Canone affitto annuo: 18.000 € | Costi operativi: 3.000 € (IMU 800 + assicurazione 400 + manutenzione 1.800)
- NOI = 18.000 − 3.000 = 15.000 €
- Cap Rate = 15.000 / 300.000 × 100 = 5,00%
- Equity investita: 60.000 € (20% acconto + 2% notaio + 2% agenzia + 1% imposte)
- Cash flow netto dopo rata mutuo: 12.000 € → CoC = 12.000 / 60.000 × 100 = 20,00%
- ROI = 15.000 / 300.000 × 100 = 5,00%
Glossario
- NOI
- Reddito Operativo Netto (Net Operating Income): canoni d'affitto annui lordi meno tutti i costi operativi (IMU, assicurazione, manutenzione, gestione). Esclude le rate del mutuo e le imposte sul reddito.
- Cap Rate
- Capitalization Rate: rapporto percentuale tra NOI annuo e valore di mercato corrente. Misura la redditività intrinseca dell'immobile indipendentemente dalla struttura finanziaria usata per acquistarlo.
- Cash-on-Cash Return
- Rapporto tra cash flow netto annuo (dopo rimborso mutuo) ed equity investita. È la metrica più rilevante per chi usa la leva finanziaria: misura il rendimento effettivo del capitale proprio sborsato.
- Equity
- Capitale proprio investito: acconto iniziale + tutte le spese di acquisto pagate di tasca propria (notaio, agenzia, imposte, ristrutturazione). Non include la quota finanziata tramite mutuo.
- ROI
- Return on Investment: rapporto percentuale tra NOI annuo e valore totale dell'immobile. In questo calcolatore coincide con il Cap Rate quando si usa il valore di mercato come investimento di riferimento.
- Leva finanziaria
- Utilizzo del mutuo per amplificare il rendimento sull'equity: se il Cap Rate è superiore al tasso del mutuo, la leva aumenta il Cash-on-Cash Return; se inferiore, lo riduce. Va gestita con attenzione al rischio di mercato.
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