Terminologia Real Estate (IT)
Termini tecnici specializzati del mercato immobiliare italiano, con distinzione tra linguaggio catastale, urbanistico, contrattuale e finanziario.
> Disclaimer: Le informazioni hanno finalità divulgativa - per decisioni fiscali o legali rivolgersi a un professionista abilitato. Fonti: Agenzia delle Entrate, DPR 380/2001, Codice Civile.
---
Superficie Commerciale
Parametro di misurazione degli immobili che pesa le diverse aree in base alla loro usabilità: superficie calpestabile × 100% + muri interni × 100% + balconi/terrazze × 25-30% + giardini × 10-20%. Non è standardizzato dalla legge; le agenzie usano convenzioni proprie.
Superficie Catastale
Superficie calcolata secondo il DPR 138/1998 per le unità a destinazione ordinaria. Rilevante ai fini catastali e per il calcolo della rendita. Include: sup. calpestabile + 50% muri + percentuali ridotte per balconi e dipendenze.
Volume Edilizio
Parametro urbanistico che misura il volume costruito, rilevante per il calcolo dell'indice di edificabilità e per il rispetto dei limiti di densità edilizia del PRG.
PRG (Piano Regolatore Generale)
Principale strumento di pianificazione urbanistica comunale che definisce: destinazioni d'uso del territorio (residenziale, commerciale, industriale, agricolo), densità edilizie, altezze massime, aree a standard. Sostituito in molte regioni dal PUC (Piano Urbanistico Comunale).
Indice di Edificabilità
Parametro urbanistico (m³/m² o m²/m²) che definisce la volumetria o la superficie massima costruibile per unità di superficie del terreno. Determina il potenziale edificatorio di un lotto.
Destinazione d'Uso
Classificazione di un immobile in base alla sua utilizzazione (residenziale, commerciale, industriale, artigianale, direzionale, alberghiero, ecc.). Il cambio di destinazione d'uso è soggetto a titolo edilizio e può comportare oneri urbanistici.
Oneri di Urbanizzazione
Contributo economico dovuto al Comune al rilascio del permesso di costruire, a copertura dei costi delle infrastrutture primarie (strade, fognature, acquedotto) e secondarie (scuole, verde pubblico).
Abuso Edilizio
Costruzione o modifica di un immobile realizzata in assenza di titolo abilitativo o in difformità da esso. Può portare a sanzioni amministrative, demolizione o sanatoria se ammissibile.
Frazionamento Immobiliare
Divisione di un'unità immobiliare in due o più unità distinte. Richiede: progetto architettonico, SCIA o Permesso di Costruire, aggiornamento catastale.
Accatastamento
Procedura di iscrizione di un'unità immobiliare al catasto, con attribuzione di categoria, classe, consistenza e rendita. Obbligatoria per le nuove costruzioni e per le variazioni significative.
Variazione Catastale
Aggiornamento della scheda catastale di un immobile a seguito di modifiche strutturali, frazionamenti, fusioni o cambio di destinazione d'uso. Presentata dal tecnico incaricato tramite procedura DOCFA.
DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati)
Software e procedura per la presentazione di variazioni catastali e l'aggiornamento delle planimetrie. Il tecnico abilitato trasmette telematicamente i file DOCFA all'Agenzia delle Entrate.
Ipoteca Volontaria
Ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo con il consenso del debitore proprietario dell'immobile. Primo grado se non vi sono ipoteche precedenti sul medesimo immobile.
Ipoteca Giudiziale
Ipoteca iscritta per ordine del giudice a garanzia di crediti accertati giudizialmente (sentenza, decreto ingiuntivo). Ha effetto retroattivo dalla data di iscrizione.
Espropriazione per Pubblica Utilità
Procedura mediante cui la Pubblica Amministrazione può acquisire coattivamente la proprietà di un immobile privato per realizzare opere di pubblica utilità, previo pagamento di un'indennità (D.P.R. 327/2001).
Servitù
Peso imposto su un fondo (serviente) a favore di un altro fondo (dominante) di diverso proprietario (art. 1027 c.c.). Esempi: servitù di passaggio, di veduta, di acquedotto. Si trasferisce con l'immobile.
Usufrutto
Diritto reale di godimento che attribuisce a un soggetto (usufruttuario) la facoltà di usare e godere di un immobile altrui, percependone i frutti (affitti), con obbligo di non mutarne la destinazione (art. 978 c.c.). Tipicamente costituito per successione o donazione.
Nuda Proprietà
Proprietà dell'immobile privata del diritto di usufrutto. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario alla cessazione dell'usufrutto. Il valore della nuda proprietà aumenta con l'età dell'usufruttuario.
Diritto di Superficie
Diritto reale di godimento che consente al titolare di costruire e mantenere sul suolo altrui un edificio (art. 952 c.c.). Usato frequentemente per edilizia residenziale pubblica o convenzionata.
Edilizia Convenzionata
Tipologia di edilizia residenziale realizzata da privati su aree cedute dai Comuni, con prezzi di vendita o canoni di locazione calmierati definiti da convenzioni con il Comune. Soggetta a vincoli di trasferimento.
Piano di Ammortamento
Schema di rimborso del mutuo: rata mensile, quota capitale, quota interessi, debito residuo. In Italia il piano alla francese (rate costanti) è il più diffuso; prevede quote interesse decrescenti e quote capitale crescenti.
Tasso Euribor
Tasso interbancario europeo (Euro Interbank Offered Rate) al quale i principali istituti finanziari si prestano denaro. Usato come tasso base per i mutui a tasso variabile italiani (es. Euribor 3 mesi + spread).
Tasso IRS (Interest Rate Swap)
Tasso usato come riferimento per i mutui a tasso fisso; rappresenta il costo del denaro a lungo termine sul mercato dei derivati. Il tasso fisso del mutuo = IRS di periodo + spread della banca.
Spread Bancario
Differenziale applicato dalla banca al tasso base (Euribor o IRS) per calcolare il tasso finale del mutuo. Remunera il rischio creditizio e i costi operativi della banca.
Prelazione (Diritto di Prelazione)
Diritto di essere preferito ad altri acquirenti in caso di vendita dell'immobile, a parità di condizioni. Può essere legale (es. co-proprietari, conduttori per uso abitativo) o convenzionale (patti contrattuali).
Diritto di Riscatto
Diritto del venditore di riacquistare l'immobile entro un termine pattuito, restituendo il prezzo (art. 1500 c.c.). Usato in operazioni di sale & leaseback o per operazioni finanziarie immobiliari.