Glossario Real Estate (IT)
Glossario dei termini fondamentali del settore immobiliare italiano, con definizioni operative per agenti, sviluppatori software e professionisti del settore.
> Disclaimer generale: Le informazioni hanno finalità divulgativa - per decisioni fiscali o legali rivolgersi a un professionista abilitato (commercialista, notaio, avvocato). Fonte principale: Agenzia delle Entrate, Banca d'Italia (2024).
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Agente Immobiliare
Professionista iscritto al Ruolo degli Agenti d'Affari in Mediazione (CCIAA) che svolge attività di mediazione tra venditore e acquirente di immobili. La sua retribuzione è la provvigione, dovuta da entrambe le parti al perfezionamento dell'affare (art. 1755 c.c.).
Annuncio di Vendita
Pubblicazione su portali immobiliari (es. Immobiliare.it, Idealista) che descrive un immobile in vendita: ubicazione, superficie, prezzo, caratteristiche, foto. In Italia deve rispettare la normativa sul prezzo trasparente (es. inclusione costo energetico).
APE (Attestato di Prestazione Energetica)
Documento obbligatorio per la vendita o locazione di immobili (D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.), che certifica la classe energetica dell'edificio (da A4 a G). Obbligatorio allegarlo al contratto di compravendita, pena nullità.
Atto Notarile (Rogito)
Atto pubblico redatto da un notaio che formalizza il trasferimento di proprietà di un immobile. Il rogito è il documento definitivo della compravendita e va trascritto nei Registri Immobiliari per avere efficacia erga omnes.
Visura Catastale
Documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate (sistema catastale) che contiene i dati identificativi di un immobile: foglio, particella, subalterno, categoria catastale, rendita catastale, proprietari.
Rendita Catastale
Valore fiscale di riferimento attribuito dall'Agenzia delle Entrate a ogni unità immobiliare. Serve come base di calcolo per diverse imposte (IMU, IRPEF su immobili locati, imposta di registro, imposte ipocatastali).
> Disclaimer fiscale: Il calcolo delle imposte sulla base della rendita catastale dipende dal tipo di imposta, dalla situazione del contribuente e dalla destinazione d'uso dell'immobile. Per decisioni fiscali rivolgersi a un commercialista abilitato. Fonte: Agenzia delle Entrate, Circolare n. 6/E del 2012 e aggiornamenti 2024.
Valore Catastale
Valore ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata per i coefficienti catastali stabiliti per legge (DPR 131/1986 e s.m.i.). Usato per calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nelle compravendite tra privati.
Valore di Mercato
Prezzo stimato di un immobile in condizioni di mercato libero, determinato da perizie e comparazioni con immobili simili (metodo comparativo). Non coincide necessariamente con il valore catastale.
Perizia Immobiliare
Valutazione tecnica svolta da un perito (ingegnere, architetto, geometra, agente immobiliare abilitato) che stima il valore commerciale di un immobile. Necessaria per mutui, successioni, divisioni patrimoniali.
Proposta di Acquisto
Offerta irrevocabile di acquisto fatta dall'acquirente al venditore per un determinato prezzo. Se accettata, vincola entrambe le parti. Normalmente si accompagna a una caparra confirmatoria.
Caparra Confirmatoria
Somma versata dall'acquirente al venditore a garanzia della serietà dell'offerta (art. 1385 c.c.). In caso di recesso del venditore, l'acquirente riceve il doppio della caparra; in caso di recesso dell'acquirente, perde la caparra.
Compromesso (Contratto Preliminare)
Contratto che vincola le parti alla stipula del contratto definitivo (rogito). Deve contenere: dati delle parti, descrizione dell'immobile, prezzo, termine per il rogito. Va trascritto se l'immobile è di valore > €100.000 o per tutelare l'acquirente.
Trascrizione
Pubblicità immobiliare nei Registri Immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate. Rende l'atto opponibile ai terzi e risolve i conflitti tra acquirenti concorrenti (principio della priorità temporale).
Catasto (Agenzia delle Entrate – Territorio)
Inventario pubblico degli immobili presenti sul territorio nazionale, gestito dall'Agenzia delle Entrate – Divisione Servizi Catastali. Comprende il catasto terreni (CT) e il catasto fabbricati (NCEU, NEF).
Particella Catastale
Unità elementare del catasto terreni che identifica un appezzamento di terreno. Nel catasto fabbricati è la particella del lotto su cui insiste l'edificio. Identificata da: Comune, sezione, foglio, numero particella.
Subalterno
Subdivide la particella catastale per identificare singole unità immobiliari all'interno di un edificio (appartamenti, box, cantine). Es. foglio 23, particella 45, sub 3 = appartamento al terzo piano.
Categoria Catastale
Classificazione dell'unità immobiliare in base alla destinazione d'uso (es. A/2 = abitazione civile, C/6 = box, D/1 = opificio industriale). Determina i coefficienti per il calcolo del valore catastale e le aliquote IMU.
> Disclaimer fiscale: Le aliquote IMU variano per categoria catastale e deliberazione comunale. Fonte: Agenzia delle Entrate, Portale IMU 2024.
IMU (Imposta Municipale Propria)
Imposta locale sugli immobili diversi dall'abitazione principale (L. 160/2019 "Legge di Bilancio 2020"). Base imponibile: valore catastale rivalutato. Aliquota base: 0,86%; i Comuni possono variare entro i limiti di legge. Prima casa esente (se non A/1, A/8, A/9).
> Disclaimer fiscale: Le informazioni sull'IMU hanno finalità divulgativa. Aliquote e agevolazioni cambiano annualmente in base alle delibere comunali. Per calcoli precisi rivolgersi a un commercialista o al proprio Comune. Fonte: Agenzia delle Entrate, Portale IMU; L. 160/2019; anno riferimento 2024.
Cedolare Secca
Regime fiscale opzionale per le locazioni di immobili a uso abitativo (D.Lgs. 23/2011). Aliquota fissa del 21% (o 10% per contratti a canone concordato). Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo sul contratto.
> Disclaimer fiscale: Le aliquote della cedolare secca e i requisiti per l'accesso al regime possono variare per legge. Le informazioni hanno finalità divulgativa. Per decisioni fiscali rivolgersi a un commercialista abilitato. Fonte: Agenzia delle Entrate, Guide alla Cedolare Secca, anno 2024.
Plusvalenza Immobiliare
Differenza positiva tra il corrispettivo di vendita e il prezzo di acquisto dell'immobile (o costo di costruzione), imponibile IRPEF se realizzata entro 5 anni dall'acquisto (salvo eccezioni). Per immobili acquistati per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo: esente.
> Disclaimer fiscale: Il regime fiscale della plusvalenza immobiliare è complesso (esenzioni, opzione imposta sostitutiva del 26% introdotta dal 2023 per cessioni con elusione confine 5 anni). Per decisioni fiscali rivolgersi a un commercialista abilitato. Fonte: art. 67-68 TUIR; DL 50/2017; Legge di Bilancio 2024.
Mutuo Ipotecario
Finanziamento a medio-lungo termine erogato da banche o istituti finanziari, garantito da ipoteca sull'immobile (art. 2808 c.c.). I tassi possono essere fissi, variabili o misti. In Italia il LTV (Loan-to-Value) massimo è normalmente all'80%.
Ipoteca
Diritto reale di garanzia su un immobile a favore del creditore (es. banca mutuante). In caso di inadempimento del debitore, il creditore può procedere all'esecuzione forzata sull'immobile (espropriazione).
Rogito Notarile
Sinonimo di "atto notarile". Il notaio è obbligatorio per il trasferimento di diritti reali su immobili in Italia. Il notaio verifica la conformità catastale e urbanistica, la libertà da ipoteche, e provvede alla trascrizione.
Conformità Urbanistica
Corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e il titolo edilizio (permesso di costruire, SCIA, concessione in sanatoria). Obbligatoria per dichiarare la regolarità urbanistica nel rogito (art. 46 DPR 380/2001).
Conformità Catastale
Corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e la planimetria depositata in catasto. Obbligatoria da dichiarare nel rogito dal D.L. 78/2010.
Affitto / Locazione
Contratto con cui il locatore concede l'uso di un immobile al conduttore per un periodo di tempo e un canone periodico (art. 1571 c.c.). I contratti abitativi sono regolati dalla L. 431/1998; i contratti commerciali dal codice civile.
Canone di Locazione
Importo periodico (mensile) dovuto dal conduttore al locatore per l'uso dell'immobile. Nei contratti a canone concordato, è determinato dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni di categoria.
Contratto 4+4
Contratto di locazione abitativo a uso abitativo a libero mercato con durata di 4 anni rinnovabili di altri 4 (L. 431/1998, art. 2, comma 1). Canone liberamente concordato dalle parti.
Contratto 3+2
Contratto di locazione abitativo a canone concordato con durata di 3 anni rinnovabili di 2 (L. 431/1998, art. 2, comma 3). Canone determinato dagli accordi territoriali. Benefici fiscali per il locatore (riduzione aliquota cedolare o imponibile IRPEF).
Deposito Cauzionale
Somma versata dal conduttore al momento della stipula del contratto, a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni. Non può superare 3 mensilità di canone (art. 11 L. 392/1978).
Spese Condominiali
Oneri per la gestione e manutenzione delle parti comuni di un edificio (ascensore, giardino, portineria, ecc.). Ripartite tra i condòmini in base alle tabelle millesimali. Le spese ordinarie sono a carico del conduttore (art. 9 L. 392/1978).
Tabelle Millesimali
Parametri che esprimono il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto all'intero edificio. Usate per ripartire le spese condominiali e per determinare le quote di voto nelle assemblee condominiali.
Regolamento Condominiale
Documento che disciplina l'uso delle parti comuni e il comportamento dei condòmini. Può essere contrattuale (allegato al rogito) o assembleare. Obbligatorio negli edifici con più di 10 condòmini.
Amministratore di Condominio
Figura professionale (o condòmino) che gestisce il condominio: riscuote le quote, effettua pagamenti, convoca assemblee, rappresenta il condominio nei rapporti con terzi. Obbligatorio negli edifici con più di 8 unità immobiliari (art. 1129 c.c.).
TARI (Tassa Rifiuti)
Tributo comunale a copertura dei costi del servizio di raccolta e smaltimento rifiuti. Dovuto dal detentore dell'immobile (proprietario o conduttore). Base di calcolo: superficie dell'immobile.
Classe Energetica
Rating dell'efficienza energetica di un edificio, da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza). Influenza il valore di mercato e i canoni di locazione. Certificata nell'APE.
Due Diligence Immobiliare
Processo di verifica tecnica, legale e fiscale di un immobile prima dell'acquisto: verifica catastale, urbanistica, ipotecaria, conformità impianti, stato manutentivo, contenziosi pendenti.
Fondo Immobiliare
Strumento di investimento collettivo del risparmio che investe il patrimonio raccolto in immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Regolamentato da Banca d'Italia (Regolamento sulla Gestione Collettiva del Risparmio).
SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotata)
Società per azioni quotata in borsa con oggetto prevalente la locazione immobiliare. Beneficia di un regime fiscale agevolato sulla distribuzione dei dividendi (L. 296/2006). Equivalente italiano dei REIT anglosassoni.
Cap Rate (Tasso di Capitalizzazione)
Indicatore di rendimento immobiliare calcolato come: (Reddito Operativo Netto annuo / Valore di Mercato) × 100. Usato per confrontare opportunità di investimento. Un cap rate alto indica maggiore rendimento ma anche maggiore rischio percepito.
> Disclaimer fiscale: Le stime di rendimento immobiliare (cap rate, yield) hanno finalità divulgativa e dipendono da molteplici variabili di mercato. Non costituiscono consulenza finanziaria. Per decisioni di investimento rivolgersi a un consulente finanziario abilitato. Fonte: Banca d'Italia, Rapporto sulla Stabilità Finanziaria; OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare, 2024.
LTV (Loan-to-Value)
Rapporto percentuale tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Esempio: mutuo €160.000 su immobile €200.000 = LTV 80%. Indicatore chiave per le banche nella valutazione del rischio creditizio.
Mediazione Immobiliare
Attività svolta dall'agente immobiliare per avvicinare le parti di una compravendita o locazione. La provvigione è dovuta a entrambe le parti al perfezionamento dell'affare (art. 1755 c.c.). L'agente deve essere iscritto al REA/CCIAA.
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
Titolo abilitativo edilizio per lavori di ristrutturazione che non modificano la struttura portante o la volumetria (DPR 380/2001 art. 22). Sostituisce l'ex DIA. Presentata allo Sportello Unico Edilizia del Comune.
Permesso di Costruire (ex Concessione Edilizia)
Titolo abilitativo rilasciato dal Comune per interventi di nuova costruzione, ristrutturazioni pesanti o varianti sostanziali. Obbligatorio per interventi che modificano volumetria o prospetti (art. 10 DPR 380/2001).
Sanatoria Edilizia
Procedura per regolarizzare abusi edilizi (costruzioni realizzate senza titolo o in difformità da esso). Prevede il pagamento di sanzioni. La sanatoria a regime è disciplinata dall'art. 36 DPR 380/2001 (doppia conformità).
Libretto dell'Immobile (o Fascicolo del Fabbricato)
Documento riepilogativo dello stato dell'immobile contenente: planimetrie catastali, APE, documentazione sugli impianti, certificazioni di conformità, titoli edilizi, visure ipotecarie.
Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa (Consap)
Fondo gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) che garantisce fino al 50% della quota capitale del mutuo per l'acquisto della prima casa da parte di categorie svantaggiate (giovani under 36, famiglie monoreddito, ecc.).