Calcolatore Mutuo USA 2025
Calcola le rate mensili, gli interessi totali e il piano di ammortamento per mutui a tasso fisso 30 anni, tasso fisso 15 anni e ARM 5/1.
Parametri del Mutuo
Risultati - 30yr-fixed
Piano di Ammortamento
| Mese | Rata | Capitale | Interessi | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $2,075.51 | $275.51 | $1,800.00 | $319.7K |
| 2 | $2,075.51 | $277.06 | $1,798.45 | $319.4K |
| 3 | $2,075.51 | $278.62 | $1,796.89 | $319.2K |
| 4 | $2,075.51 | $280.19 | $1,795.32 | $318.9K |
| 5 | $2,075.51 | $281.76 | $1,793.75 | $318.6K |
| 6 | $2,075.51 | $283.35 | $1,792.16 | $318.3K |
| 7 | $2,075.51 | $284.94 | $1,790.57 | $318.0K |
| 8 | $2,075.51 | $286.54 | $1,788.97 | $317.8K |
| 9 | $2,075.51 | $288.15 | $1,787.36 | $317.5K |
| 10 | $2,075.51 | $289.78 | $1,785.73 | $317.2K |
| 11 | $2,075.51 | $291.41 | $1,784.10 | $316.9K |
| 12 | $2,075.51 | $293.04 | $1,782.47 | $316.6K |
| 24 | $2,075.51 | $313.45 | $1,762.06 | $312.9K |
| 36 | $2,075.51 | $335.27 | $1,740.24 | $309.0K |
| 48 | $2,075.51 | $358.62 | $1,716.89 | $304.9K |
| 60 | $2,075.51 | $383.59 | $1,691.92 | $300.4K |
| 72 | $2,075.51 | $410.30 | $1,665.21 | $295.6K |
| 84 | $2,075.51 | $438.86 | $1,636.65 | $290.5K |
| 96 | $2,075.51 | $469.42 | $1,606.09 | $285.1K |
| 108 | $2,075.51 | $502.11 | $1,573.40 | $279.2K |
| 120 | $2,075.51 | $537.07 | $1,538.44 | $273.0K |
| 132 | $2,075.51 | $574.46 | $1,501.05 | $266.3K |
| 144 | $2,075.51 | $614.46 | $1,461.05 | $259.1K |
| 156 | $2,075.51 | $657.24 | $1,418.27 | $251.5K |
| 168 | $2,075.51 | $703.01 | $1,372.50 | $243.3K |
| 180 | $2,075.51 | $751.96 | $1,323.55 | $234.5K |
| 192 | $2,075.51 | $804.31 | $1,271.20 | $225.2K |
| 204 | $2,075.51 | $860.32 | $1,215.19 | $215.2K |
| 216 | $2,075.51 | $920.22 | $1,155.29 | $204.5K |
| 228 | $2,075.51 | $984.29 | $1,091.22 | $193.0K |
| 240 | $2,075.51 | $1,052.83 | $1,022.68 | $180.8K |
| 252 | $2,075.51 | $1,126.13 | $949.38 | $167.7K |
| 264 | $2,075.51 | $1,204.54 | $870.97 | $153.6K |
| 276 | $2,075.51 | $1,288.41 | $787.10 | $138.6K |
| 288 | $2,075.51 | $1,378.12 | $697.39 | $122.6K |
| 300 | $2,075.51 | $1,474.08 | $601.43 | $105.4K |
| 312 | $2,075.51 | $1,576.71 | $498.80 | $87.1K |
| 324 | $2,075.51 | $1,686.50 | $389.01 | $67.5K |
| 336 | $2,075.51 | $1,803.92 | $271.59 | $46.5K |
| 348 | $2,075.51 | $1,929.53 | $145.98 | $24.0K |
| 349 | $2,075.51 | $1,940.38 | $135.13 | $22.1K |
| 350 | $2,075.51 | $1,951.30 | $124.21 | $20.1K |
| 351 | $2,075.51 | $1,962.27 | $113.24 | $18.2K |
| 352 | $2,075.51 | $1,973.31 | $102.20 | $16.2K |
| 353 | $2,075.51 | $1,984.41 | $91.10 | $14.2K |
| 354 | $2,075.51 | $1,995.57 | $79.94 | $12.2K |
| 355 | $2,075.51 | $2,006.80 | $68.71 | $10.2K |
| 356 | $2,075.51 | $2,018.08 | $57.43 | $8.2K |
| 357 | $2,075.51 | $2,029.44 | $46.07 | $6.2K |
| 358 | $2,075.51 | $2,040.85 | $34.66 | $4.1K |
| 359 | $2,075.51 | $2,052.33 | $23.18 | $2.1K |
| 360 | $2,075.51 | $2,063.88 | $11.63 | $0 |
Come utilizzare Calcolatore Mutuo USA 2025
Inserisci Prezzo Immobile e Acconto
Inserisci il prezzo di acquisto e la percentuale di acconto. Un acconto del 20% evita il PMI (Private Mortgage Insurance, assicurazione ipotecaria privata).
Seleziona il Tipo di Mutuo
Scegli tra fisso 30 anni (rata più bassa), fisso 15 anni (meno interessi complessivi) o ARM 5/1 (tasso iniziale più basso, si adegua dopo 5 anni).
Imposta il Tasso di Interesse
Inserisci il tasso di interesse annuo attuale. Nel 2025 i tassi fissi a 30 anni si aggirano intorno al 6,5-7%. Consulta Bankrate o Freddie Mac per i tassi attuali.
Analizza l'Ammortamento
Esamina la scomposizione della rata mensile: capitale rispetto a interessi. Le prime rate sono composte per lo più da interessi: la proporzione cambia nel tempo.
Suggerimenti
- Anche un solo pagamento extra sul capitale all'anno può accorciare di anni un mutuo a 30 anni e far risparmiare decine di migliaia di dollari in interessi.
- Confronta gli interessi totali pagati, non solo la rata mensile: un mutuo a 15 anni è quasi sempre più conveniente nel complesso.
- Se il tuo tasso ARM è destinato ad adeguarsi, calcola la rata al nuovo tasso per assicurarti di poterla ancora sostenere.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra un mutuo fisso a 30 anni e uno a 15 anni?
Un mutuo fisso a 30 anni ha rate mensili più basse, ma nel tempo paghi interessi molto più alti. Un fisso a 15 anni ha rate più alte, ma costruisci equity più velocemente e paghi molti meno interessi totali: in genere risparmi oltre 100.000$ su un mutuo di 400.000$.
Cos'è un mutuo ARM?
Un Adjustable Rate Mortgage (ARM, mutuo a tasso variabile) ha un tasso fisso per un periodo iniziale (es. ARM 5/1 = 5 anni fissi, poi si adegua annualmente). Il tasso iniziale è di solito più basso di un fisso a 30 anni. È rischioso se i tassi salgono molto dopo il periodo fisso.
Di quanto acconto ho bisogno?
I mutui convenzionali richiedono anche solo il 3% di acconto, ma sotto il 20% è richiesto il PMI (Private Mortgage Insurance), che aggiunge 50-200$+/mese. I mutui FHA richiedono il 3,5% di acconto con requisiti di credito più bassi. I mutui VA (veterani) possono avere lo 0% di acconto.
Cosa non è incluso in questo calcolatore?
Questo calcolatore mostra solo capitale e interessi (P&I). La tua rata mensile effettiva (PITI) include anche le imposte sulla proprietà, l'assicurazione sulla casa ed eventualmente PMI e spese condominiali (HOA), che in genere aggiungono 400-1000$+/mese.
Cos'è l'ammortamento?
L'ammortamento è il processo di estinzione di un prestito tramite pagamenti regolari. All'inizio del mutuo, la maggior parte della rata copre gli interessi. Man mano che il saldo diminuisce, una quota maggiore va al capitale. Per questo i pagamenti extra sul capitale a inizio mutuo hanno un impatto molto maggiore.