Mutuo vs Affitto - TCO e Break-Even Italia 2026
Confronta il costo totale di ownership (TCO) su orizzonte 10-30 anni. Formula francese, IMU, manutenzione, equity e punto di break-even anno-per-anno.
Parametri Mutuo e Affitto
Conviene COMPRARE con mutuo
Break-even al 2° anno - dopo questa data il mutuo diventa più conveniente.
Grafico TCO Cumulato - Netto Equity
Mostra tabella dati anno-per-anno
| Anno | Rata annua | IMU | Condominio | Manutenzione | Affitto anno | TCO Mutuo cum. | TCO Affitto cum. | Valore casa | Equity |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 12.000 | 71.090 | 12.000 | 253.750 | 58.846 |
| 2 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 12.240 | 87.180 | 24.240 | 257.556 | 67.930 |
| 3 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 12.485 | 103.270 | 36.725 | 261.420 | 77.259 |
| 4 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 12.734 | 119.360 | 49.459 | 265.341 | 86.839 |
| 5 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 12.989 | 135.450 | 62.448 | 269.321 | 96.680 |
| 6 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 13.249 | 151.540 | 75.697 | 273.361 | 106.789 |
| 7 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 13.514 | 167.630 | 89.211 | 277.461 | 117.175 |
| 8 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 13.784 | 183.720 | 102.995 | 281.623 | 127.845 |
| 9 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 14.060 | 199.810 | 117.055 | 285.847 | 138.810 |
| 10 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 14.341 | 215.900 | 131.396 | 290.135 | 150.077 |
| 11 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 14.628 | 231.990 | 146.024 | 294.487 | 161.658 |
| 12 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 14.920 | 248.080 | 160.944 | 298.905 | 173.561 |
| 13 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 15.219 | 264.170 | 176.163 | 303.388 | 185.795 |
| 14 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 15.523 | 280.260 | 191.686 | 307.939 | 198.374 |
| 15 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 15.834 | 296.350 | 207.520 | 312.558 | 211.305 |
| 16 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 16.150 | 312.440 | 223.670 | 317.246 | 224.602 |
| 17 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 16.473 | 328.530 | 240.143 | 322.005 | 238.275 |
| 18 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 16.803 | 344.620 | 256.946 | 326.835 | 252.337 |
| 19 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 17.139 | 360.710 | 274.085 | 331.738 | 266.800 |
| 20 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 17.482 | 376.800 | 291.567 | 336.714 | 281.675 |
| 21 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 17.831 | 392.890 | 309.398 | 341.764 | 296.977 |
| 22 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 18.188 | 408.980 | 327.586 | 346.891 | 312.721 |
| 23 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 18.552 | 425.070 | 346.138 | 352.094 | 328.918 |
| 24 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 18.923 | 441.160 | 365.061 | 357.376 | 345.586 |
| 25 | 12.015 | 0 | 1.200 | 2.500 | 19.301 | 457.250 | 384.362 | 362.736 | 362.736 |
| 26 | 0 | 0 | 1.200 | 2.500 | 19.687 | 461.325 | 404.049 | 368.177 | 368.177 |
| 27 | 0 | 0 | 1.200 | 2.500 | 20.081 | 465.400 | 424.130 | 373.700 | 373.700 |
| 28 | 0 | 0 | 1.200 | 2.500 | 20.483 | 469.475 | 444.613 | 379.306 | 379.306 |
| 29 | 0 | 0 | 1.200 | 2.500 | 20.892 | 473.550 | 465.505 | 384.995 | 384.995 |
| 30 | 0 | 0 | 1.200 | 2.500 | 21.310 | 477.625 | 486.815 | 390.770 | 390.770 |
Come utilizzare
Configura il mutuo
Inserisci prezzo immobile, anticipo (min 20% per prima casa), durata e TAN. Il calcolatore usa la formula francese (rate costanti) per determinare la rata mensile.
Aggiungi i costi accessori
IMU (0 per prima casa), condominio mensile, tasse di acquisto (notaio + imposta registro ~2-5%), assicurazione annuale e percentuale di manutenzione straordinaria.
Inserisci l'alternativa affitto
Indica il canone mensile attuale e il tasso di aumento annuale atteso. Il modello calcola il totale affitti su orizzonte con aumento composto.
Analizza il grafico e il break-even
Il grafico mostra il TCO cumulativo netto (mutuo tiene conto dell'equity). Il break-even è l'anno in cui comprare diventa più conveniente di continuare ad affittare.
Domande frequenti
Cosa include il TCO del mutuo?
TCO Mutuo = anticipo + tasse acquisto + Σ (rate + IMU + condominio + manutenzione + assicurazione) anno per anno. Il costo netto sottrae l'equity accumulata (valore rivalutato casa − debito residuo).
Come è calcolato il TCO dell'affitto?
TCO Affitto = Σ canoni mensili rivalutati con aumento composto annuo. Non include spese condominiali a carico del conduttore (variabili per contratto) né assicurazione inquilino.
Cosa significa il break-even?
Il break-even è l'anno in cui il costo netto cumulato del mutuo (al netto dell'equity) diventa uguale o inferiore al totale affitti pagati. Prima del break-even conviene affittare, dopo conviene aver comprato.
Il calcolo include la detrazione interessi passivi?
No. La detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi (art. 15 TUIR, max €760/anno su €4.000 di interessi) non è inclusa. Per una stima, usa anche il tool "Detrazione Mutuo 2026" e sottraila al TCO mutuo.
Come scelgo il tasso di rivalutazione casa?
La media storica italiana (Banca d'Italia/OMI) è circa 1.5-2%/anno nominale. Milano/Roma centro: 3-5%/anno. Periferie stagnanti: 0-1%. Imposta un valore conservativo come base. Senza rivalutazione il break-even si allunga significativamente.