IRPEF vs Cedolare Secca 2026 - Confronto Affitti
Confronta la tassazione IRPEF ordinaria con cedolare secca 21% (canone libero) o 10% (canone concordato). Calcolo per tutti gli scaglioni con cash-flow 10 anni.
Dati Contratto
Confronto Tassazione
| Voce | IRPEF ordinaria | Cedolare secca |
|---|---|---|
| Canone annuo | 12.000 € | 12.000 € |
| Base imponibile (95% canone) | 11.400 € | 11.400 € |
| Aliquota applicata | 35% (scaglione Da €28.000 a €50.000 (35%)) | 21% (sostitutiva) |
| Imposta annua | 3.990 € | 2.394 € |
| Imposta mensile equivalente | 333 € | 200 € |
Proiezione cash-flow 10 anni (inflazione 2%/anno)
| Anno | IRPEF (€) | Cedolare (€) | Delta (€) |
|---|---|---|---|
| Anno 1 | 3.990 | 2.394 | 1.596 |
| Anno 2 | 4.070 | 2.442 | 1.628 |
| Anno 3 | 4.151 | 2.491 | 1.660 |
| Anno 4 | 4.234 | 2.541 | 1.694 |
| Anno 5 | 4.319 | 2.591 | 1.728 |
| Anno 6 | 4.405 | 2.643 | 1.762 |
| Anno 7 | 4.493 | 2.696 | 1.797 |
| Anno 8 | 4.583 | 2.750 | 1.833 |
| Anno 9 | 4.675 | 2.805 | 1.870 |
| Anno 10 | 4.768 | 2.861 | 1.907 |
Come utilizzare IRPEF vs Cedolare Secca
Inserisci il canone annuo di locazione
Il canone annuo è l'importo totale annuale del contratto di affitto (12 × canone mensile). Non include gli oneri accessori a carico del conduttore.
Seleziona lo scaglione IRPEF marginale
Lo scaglione marginale è quello applicato all'ultimo euro di reddito. Se hai redditi diversi (lavoro dipendente + affitti), l'affitto si aggiunge e si tassa allo scaglione più alto.
Scegli tra cedolare 21% o 10% concordato
La cedolare secca al 10% è riservata ai contratti a canone concordato stipulati nei comuni con tensione abitativa. Richiede accordo con sindacati inquilini/proprietari e rinnovo accordo territoriale.
Domande frequenti
Chi può optare per la cedolare secca?
La cedolare secca (art. 3 D.Lgs 23/2011) è disponibile per le persone fisiche titolari di contratti di locazione abitativi. Non si applica agli affitti commerciali, a locazioni effettuate nell'esercizio di impresa/arte/professione.
Con la cedolare posso ancora dedurre le spese?
No. La cedolare secca sostituisce IRPEF + addizionali regionali/comunali ed è applicata al 95% del canone (deduzione forfettaria 5%). Non si possono aggiungere ulteriori deduzioni. Con IRPEF ordinaria il 5% forfettario è la stessa, ma si sommano le addizionali.
La cedolare secca conviene sempre con scaglione alto?
Generalmente sì: la cedolare 21% conviene da scaglione 35% in su (IRPEF ordinaria più cara). La cedolare 10% concordato conviene praticamente sempre dal primo scaglione. Attenzione: la cedolare esclude il canone dal reddito ISEE.
Come si comunica l'opzione cedolare all'Agenzia delle Entrate?
Si comunica con il modello RLI (Registro Locazioni Immobili) all'atto della registrazione del contratto. In caso di rinnovo tacito, va comunicata ogni anno entro 30 giorni dal rinnovo con il modello RLI variazione.